私募股权房地产简介

这种投资策略不同于公共股权房地产，后者涉及投资房地产投资信托基金（REIT）和其他房地产运营公司的公开交易证券。 PERE 投资可以通过各种投资工具进行，例如个人管理账户、混合基金和房地产控股公司。 PERE 的投资者包括经过认可和未经认可的个人投资者，以及养老基金、捐赠基金、基金会、家族办公室和主权财富基金等机构投资者。 私募股权房地产市场的特点是流动性差，因为投资通常持有较长时间，并且不易在公共交易所进行交易。 这种投资方法需要对房地产市场有深入的了解，以及风险管理和监管合规方面的专业知识（Anson，2011；Geltner 等，2014）。

房地产资本市场概览

房地产资本市场涵盖广泛的投资选择，包括私募股权、私人债务、公共股权和公共债务。 这些市场促进了房地产资产的收购、开发和管理的资本流动。 私募股权房地产投资涉及通过个人管理账户、混合基金和房地产控股公司等各种投资工具直接或间接拥有财产。 这些市场的投资者包括经过认可和未经认可的个人投资者，以及养老基金、捐赠基金和保险公司等机构投资者。 公共股权和债务市场涉及证券交易，例如房地产投资信托基金（REIT）和其他房地产运营公司，这些公司为投资者提供了对没有直接所有权的房地产资产的投资。 房地产资本市场在全球经济中发挥着至关重要的作用，为投资者提供流动性、多元化和风险管理机会，同时也支持房地产行业的增长和发展（Preqin，2020；NCREIF，2021）。

不动产的直接所有权与间接所有权

直接和间接拥有房地产代表了房地产投资的两种不同方式。 直接所有权涉及个人财产或财产组合的所有权的收购、融资和持有。 这种方法使投资者能够对其投资行使更大的控制权，因为他们直接负责物业管理和决策。 直接所有权通常会吸引拥有大量资本和房地产管理专业知识的投资者（Preqin，2018）。

另一方面，间接所有权是指通过集合基金投资工具或安排，例如房地产投资信托（REIT）、混合基金或房地产，对财产或财产组合的证券化或其他分割或不可分割的权益进行投资控股公司（NCREIF，2017）。 间接所有权允许投资者实现投资组合多元化并获得更广泛的财产，而无需直接管理。 这种方法更适合资本或房地产专业知识有限的投资者，以及寻求投资房地产市场的机构投资者（Preqin，2018）。

总之，直接和间接拥有不动产的主要区别在于控制程度、管理责任和所需的投资资本。 直接所有权提供了更大的控制权和责任，而间接所有权则为更广泛的投资者提供了多元化和可及性。

私募股权房地产投资工具的类型

存在各种类型的私募股权房地产投资工具，以满足投资者的多样化需求。 一种常见的类型是个人管理账户，它允许投资者直接控制自己的投资并根据自己的喜好定制投资组合（Brueggeman＆Fisher，2015）。 另一种流行的选择是混合基金，即多个投资者集中资金投资于由专业投资公司管理的多元化房地产投资组合（Geltner 等，2014）。 房地产控股公司和公司也很普遍，因为它们使投资者能够通过独立的法人实体拥有和管理财产，提供责任保护和税收优惠（Blackstone，2021）。 此外，积极管理的房地产运营公司通过拥有和运营创收房产为投资者提供进入房地产市场的机会（NCREIF，2021）。 这些不同的投资工具为投资者提供了一系列选择，以满足他们的风险承受能力、投资目标以及对房地产资产管理的期望参与程度。

私募股权房地产的主要参与者

私募股权房地产行业由各种各样的关键参与者组成，每个参与者都对该行业的整体运作和增长做出了贡献。 养老基金、捐赠基金、基金会、家族办公室、主权财富基金和保险公司等机构投资者在为房地产投资提供资金方面发挥着重要作用。 这些实体通常直接投资于房地产，或通过建议的投资安排、工具或旨在满足其特定需求的产品进行投资（Preqin，2020）。

此外，公开交易和上市的房地产投资信托基金（REIT）、非上市私人房地产投资信托基金以及其他形式的公共或私人房地产运营公司也为该行业的活力做出了贡献。 这些组织管理和投资房地产资产，为其投资者创造回报（Nareit，2021）。 此外，个人投资者（无论是经过认可还是未经认可）通过直接投资或非证券化合作伙伴关系参与私募股权房地产市场，从而增加了该行业的资本池（SEC，2020）。

综上所述，私募股权房地产行业的主要参与者包括机构投资者、房地产运营公司和个人投资者，他们都为该行业的成长和发展做出了贡献。

认可和非认可个人投资者

在私募股权房地产投资方面，认可和非认可个人投资者的主要区别在于财务资格和投资机会。 合格投资者是指满足美国证券交易委员会（SEC）规定的最低收入和净资产要求的投资者，而非合格投资者则不满足这些要求。 这种区别至关重要，因为它决定了每个群体可获得的投资机会类型。

合格投资者可以获得更广泛的投资选择，包括流动性差、非交易的私人房地产证券发行，这些证券通常仅适合能够满足这些发行的适用性要求的投资者。 另一方面，未经认可的投资者仅限于单独或通过非证券化合伙企业直接投资房地产以及公共股权房地产市场，例如公开交易的房地产投资信托基金（REIT）和其他形式的公开投资交易房地产经营公司。 房地产证券的私募无需在美国证券交易委员会 (SEC) 注册，但由于与这些投资相关的风险较高且缺乏流动性，因此通常仅限于合格投资者（Investopedia，nd；Wikipedia，nd）。

私募股权房地产机构投资者

机构投资者在私募股权房地产领域发挥着重要作用，为市场贡献了大量资金和资源。 这些投资者包括养老基金、捐赠基金、基金会、家族办公室、主权财富基金和保险公司，通常拥有庞大的资产基础和长期的投资视野。 他们要么通过内部专业投资人员直接投资房地产，要么通过建议的投资安排、工具或专门为满足他们的需求而设计的产品（Preqin，2020）。 这些安排通常由第三方专业房地产投资管理公司收费组织、构建和管理（NCREIF，2019）。 机构投资者参与私募股权房地产有助于实现投资组合多元化、产生稳定的收入来源、对冲通胀，同时也为房地产的开发和收购提供资金，最终有助于房地产市场的增长和稳定。世界银行，2018）。

投资策略和风险管理

私募股权房地产的投资策略根据投资者的风险回报状况和投资期限而有所不同。 核心策略侧重于低杠杆、稳定、创收的房产，提供较低的风险和适度的回报。 增值策略涉及通过改进、重新定位或租赁而具有资本增值潜力的房产，目标是在适度风险的情况下获得更高的回报。 机会主义策略针对不良资产或表现不佳的资产、开发项目或利基市场，旨在以最高风险获得最高回报。

私募股权房地产的风险管理涉及识别、评估和减轻潜在风险的综合方法。 这包括跨房地产类型、地域和投资结构的多元化，以降低集中风险。 尽职调查对于评估资产、赞助商和市场状况的质量至关重要。 监控和管理杠杆水平以及利率和货币风险对于维持金融稳定至关重要。 此外，投资者应考虑环境、社会和治理（ESG）因素，以确保可持续和负责任的投资。 定期绩效衡量和针对行业标准的基准测试有助于评估投资策略和风险管理实践的有效性（Brueggeman & Fisher，2015；Geltner 等，2016）。

房地产投资信托的作用

房地产投资信托基金（REIT）为投资者提供了一种投资房地产市场的便捷且流动的方式，在私募股权房地产领域发挥着重要作用。 房地产投资信托基金是拥有、经营或融资创收房地产资产的上市公司。 它们允许认可和非认可的投资者在不直接拥有或管理房产的情况下获得房地产投资。 通过汇集众多投资者的资金，房地产投资信托基金可以收购和管理大规模的房地产投资组合，从而分散风险并可能产生更高的回报。

此外，REITs 必须以股息的形式将至少 90% 的应税收入分配给股东，这使其成为寻求收入的投资者的有吸引力的选择。 除了提供流动性和多元化之外，REITs 还提供一定程度的透明度和监管监督，因为它们必须遵守严格的报告要求，并受到美国证券交易委员会 (SEC) 等金融机构的监管（CFA 协会） ，2021）。 总体而言，房地产投资信托基金是私募股权房地产领域的重要组成部分，为投资者提供了进入房地产市场的便捷且受监管的方式。

监管环境和合规性

私募股权房地产投资的监管环境非常复杂，并且各个司法管辖区之间存在差异。 一般来说，这些投资须遵守证券、金融机构和房地产交易的法规。 合规要求通常包括向相关机构注册、遵守披露和报告标准以及确保资金和资产的适当管理。 例如，在美国，私募股权房地产基金必须遵守 1933 年《证券法》、1940 年《投资公司法》和 1940 年《投资顾问法》等法规。 此外，《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》对私募基金管理人提出了进一步的合规要求，包括在证券交易委员会（SEC）注册以及遵守特定的报告和记录保存义务。 在欧盟，另类投资基金经理指令 (AIFMD) 对私募股权房地产基金进行监管，并提出了与授权、透明度和风险管理相关的要求。 对于投资者和基金经理来说，了解并遵守各自司法管辖区的监管框架对于减轻与私募股权房地产投资相关的法律和金融风险至关重要（Preqin，2018；SEC，2020；欧盟委员会，2011）。

绩效衡量和基准测试

私募股权房地产投资的绩效衡量和基准测试对于评估投资策略的成功和比较各种投资工具的绩效至关重要。 衡量业绩的一种常见方法是内部回报率（IRR），它计算投资的年化回报率，同时考虑现金流的时间和规模。 另一个广泛使用的指标是股本倍数，它衡量相对于初始投资向投资者返还的总现金。

另一方面，基准测试涉及将特定投资或投资组合的业绩与相关指数或同行群体进行比较。 在私募股权房地产领域，全国房地产投资信托委员会 (NCREIF) 房地产指数 (NPI) 是一个广泛认可的基准，跟踪美国大量机构级商业地产的表现。 此外，摩根士丹利资本国际全球年度房地产指数为全球房地产表现提供了更广泛的视角。 通过将私募股权房地产投资的业绩与这些基准进行比较，投资者可以评估其投资策略的相对成功程度，并对未来的投资做出明智的决策。

私募股权房地产的趋势和未来展望

近年来，在技术进步、人口变化和不断变化的投资者偏好等因素的推动下，私募股权房地产市场经历了重大转变。 一个显着的趋势是人们对数据中心、高级住房和学生住宿等替代房地产行业的兴趣日益浓厚，这些行业提供多元化的好处和有吸引力的风险调整回报（世邦魏理仕，2020）。 此外，房地产科技的兴起正在通过提高运营效率、实现数据驱动的决策以及创造新的投资机会来改变行业（普华永道，2019）。

可持续性也已成为投资者关注的重点，投资决策中越来越重视环境、社会和治理 (ESG) 因素（GRESB，2020）。 展望未来，私募股权房地产市场预计将继续发展，以应对全球经济趋势、监管变化和投资者需求。 这可能包括更加注重弹性和适应性资产，以及对跨境投资的兴趣增加，以利用新兴市场机会（JLL，2021）。