娜塔莉 购买出租物业投资是一种流行的创收方式。 但是，购买房产出租比购买房产供自己居住需要更多的研究。在这里，我们将详细介绍有限公司的优势、如何设立有限公司、劣势等。
购买让解释公司解释
近年来，整个买房出租行业的趋势是利用有限公司来建立可持续的投资组合。 绝大多数房东通过有限公司经营，因此，如果您从长远来看从您的房地产业务中寻找更多，那么走这条路是有意义的。 有限公司通常被认为是复杂且难以维持的。 虽然有一些额外的职责，但它们可以很容易地集成到您的业务计划中，并且相对容易管理。 只需 15 分钟即可在线建立一个购买出租公司。 如果您在线或通过邮件进行公司注册，只需 12 英镑。
出租物业是一项好的投资吗
对于外行来说，购买房产出租可能是一个复杂且耗时的过程。 如果您认真对待出租物业投资，了解进入房地产市场的不同途径是值得的。 除了购买出租（然后出租房间或房屋）这一更明显的途径外，还有其他可供考虑的替代方案 – 例如为自己购买一块土地并从头开始建造自己的房屋，然后将其出租（a “建租”财产）。
如果您正确规划投资，出租房产仍然是确保您的财务未来的最佳方式之一。 在过去七年中，随着房地产价格大幅上涨，买房出租的投资者的平均回报翻了一番； 然而，许多投资者并不知道仍有许多税收减免。 例如，如果您是较高税率的纳税人，您可以使用磨损津贴来减少租金利润税。 您还可以抵消以前的损失和未来财产的价值损失。
投资物业现在需要缴纳 3% 的印花税附加费。 此外，所有抵押贷款利息都不能从租金所得税中扣除，而且它们的资本利得税账单比大多数投资都要高。
通过有限公司经营的房地产投资者可以从较低的公司税率中受益。 通过有限责任公司经营，房东仍然有权全额扣除抵押贷款利息。 此外，通过有限公司投资房地产的房东可以享受降低的 19% 的公司税率，而不是 40% 的较高所得税率。 这些变化可能会使房东获得 37% 或更多的净储蓄。
从租金中赚取收入是关键
在投资购买出租物业时，潜在投资者应考虑收益率。 长期以来，房地产一直被视为一种安全的投资。 近年来，房地产市场的价格上涨使购买出租投资具有提高回报的潜力，但购买出租投资的长期吸引力来自租金收入。 租金收益率是购买价格的年度百分比回报。 10,000 英镑房产的 5% 总收益率将产生 200,000 英镑的年租金收入。 英国的租金收益率为 5.9%。
投资房价收益
Nationwide 的房价指数显示，40 年前英国的平均房价为 23,730 英镑。 当您查看这些不同的事实和数据时，很难否认投资房地产是一个可靠的摇钱树。 随着房地产价格持续上涨以及您的初始投资回报率不断提高，购买出租房产的价值飙升。 这种稳步上升意味着许多人已经能够将他们的房地产投资变成一笔可观的财富。 即使在经济衰退时期，由于可以轻松找到租户，购买以进行投资仍然很受欢迎。
与十年前相比，过去二十年的平均房价已从 83,976 英镑上涨至 162,379 英镑。 这种增长在未来可能会受到限制，因为房价接近历史最高水平，而工资和抵押贷款利率已经处于历史低位。 只要有房产需求，人们总会愿意购买。 随着需求的增加，买卖双方的价格也会增加。
什么是购买出租物业公司？
成立公司是指为您的购买出租投资组合设立有限公司。 如果您是房东，您可以作为个人购买房产并缴纳所得税，也可以作为有限公司购买房产并缴纳公司税。 拥有房产的有限公司也获得不同的租金收入。 因此，您可以从有限公司获得薪水或股息。 除了成立公司外，您还必须在 Companies House 注册，注册 PAYE（如果您想为自己支付薪水），并让您的账户保持最新状态。
你应该成立有限公司来购买房产吗？
人们决定购买房产作为投资的主要原因之一是为了产生收入。 租金收入是一种有吸引力的收入来源，主要来自无需为其收入纳税的购买出租投资者。 通过有限公司合并和出售您的购买出租物业，您可以最大限度地减少您的财产税费用和任何应付的资本利得税，因为利润按公司税率而不是个人税率征税。 即使您是较高税率的纳税人，您也可以通过政府批准的税收减免计划将您的所有业务费用从租金收入中扣除，这可以帮助您节省数千美元的税费。
合并可以让您更好地控制您的财产，并且比租房更容易。 您的租金会更低，您的房产会有更多选择，例如出售、再融资或出租。 即使您没有大量储蓄，您也可以通过购买其他房产或建筑物或进行购买出租抵押贷款来发展您的业务。
注册的好处
1：税收优惠
许多人对通过有限公司或个人服务公司购买房产的复杂性感到厌烦。 尽管如此，他们仍然无法理解这种结构提供的税收优惠。 使用公司或个人服务公司购买房产，您可以按当前 19% 的税率缴纳公司税，而不是个人支付的较高所得税率。 如果您是较高税率的纳税人，这可以为您节省大量资金。
2：灵活提取收入
有限公司只对其利润缴税。 对于单一的贸易商或合伙企业，无论是否有利润，企业都要为其利润纳税。 这意味着单个交易者和合伙企业正在为他们的损失纳税。 如果企业亏损，这可能是一个大问题。
3：抵押贷款减免
私人房东不能从租金收入中扣除抵押贷款利息费用。 相反，他们将获得相当于其抵押贷款利息 20% 的税收抵免。 由于抵免仅退还抵押贷款的基本税率税，因此较高税率的纳税人将不会获得全额退款。 对于有限公司，抵押贷款利息被归类为业务费用，这意味着您可以在支付公司税之前扣除成本。
4：税务筹划
公司比个人更容易进行税收筹划。 选项包括使用家族投资公司、组建有限责任合伙企业或提取免税福利，这有助于减少总体纳税义务。 许多高净值家庭担心为孩子和后代保留资产。 他们通过代际家庭投资工具（包括信托）将资产转移给孩子来做到这一点，通常会减少或取消遗产/继承税。
遗产税规划
如果您打算将您的财产组合传递给您的孩子或其他家庭成员，那么通过您的有限公司购买财产将是避免高额遗产税的好方法。通过股份或礼物将业务转让给家庭成员更容易完成. 如果公司价值数百万，则必须对股份和/或礼物进行合法估价和记录。 家庭参与业务也是一个优势，因此有动力保持业务顺利运行。
印花税
出售股票的印花税为 0.5%。 因此，出售股票而不是财产可能会给你更好的议价能力。 在某些情况下，SDLT 可以降低 15%。
有限责任（降低风险）
拥有一家公司可以帮助您合法地保护您的资产/负债； 换句话说，它保护您的资产免受债权人或其他人的任何索赔。
小型自我管理计划 (SSAS) 养老金
公司可以开立 SSAS 账户用于投资目的。 SSAS 账户的征税方式与其他类型的投资不同。 当您向 SSAS 帐户付款时，您可以获得税收减免。 通过考虑未来的资本支出要求、现金流和回报，商业或住宅计划的结构可以满足特定的投资要求。
注册的缺点
- 拥有有限公司的房东有更多的责任，包括报税和账户
- 尽管近年来产品数量有所增加，但为有限责任公司获得按揭贷款更具挑战性
- 转成有限公司是要花钱的，如果从公司拿走利润，就得交所得税
- 您可能需要经纪人或会计师的专家建议，这可能会花费更多并且需要更长的时间
如何成立物业公司
要使用您选择的公司名称设立您自己的有限公司，您需要确保该名称在 Companies House 中可用，并通过 Government Gateway 网站在 Companies House 注册。 您还需要提供有关股东和董事以及您的业务的信息。 这定义了公司的活动并影响其纳税义务。
创建公司后，您需要设置一个商业银行帐户并注册以支付公司税。 这似乎令人生畏，但税务专家提供了宝贵的提示来简化流程。
会计师通常管理一家房地产公司，因此您只需要提交年度申报表和确认声明。 但是，如果您自己经营公司，请确保您了解所有责任和成本。 如果您是拥有多处房产的房东，物业公司可能是最佳选择。
如果您支付会计师为您管理租赁业务，您仍然需要在税务局注册。 您的会计师将能够告诉您必须缴纳的税款，例如增值税、公司税和资本利得税，并建议您保留哪些记录。
什么是买入出租抵押贷款，它们如何运作？
购买出租抵押贷款的房东有多种选择。 大多数贷方提供只还利息交易或更标准的还款抵押贷款。 买房出租抵押贷款通常比传统抵押贷款需要更高的押金，而且抵押贷款支付的利息通常也更高。 可能需要租金担保，并且抵押通常以房产作为抵押。 贷方现在可能会收取更高的费用 利率 购买出租房产优于自住房产。
购买出租房产是一项投资，它可以带来一系列金融机会，让您可以自由地过上您希望过的生活方式。 大多数首次购房者只能梦想拥有自己的房子； 然而，这个梦想可以在购买出租抵押贷款的帮助下成为现实。 同时，投资购买出租房产可以为您提供固定收入，帮助您更快地实现退休目标。 一些贷款机构将每年少于六个月的租金视为短期租金，而一些贷款机构则认为短期出租房产是第二套住房。 在您开始出租房产之前，请确保您了解您的购买出租抵押贷款的运作方式，因为贷方可能会限制您的资格。
它们与住宅抵押贷款有何不同
购买出租抵押贷款是为购买房产出租给租户而采取的贷款。 由于租金支付了贷款还款，与住宅物业抵押贷款相比，贷款人更愿意让借款人借入更多资金。 此外，贷方会根据设定水平的租金收入而不是您当前的收入来计算您可以借多少。 贷方对其他标准并不放松，通常需要适当押金的证据，有时还需要多月租金收入的押金。
客户的收入决定了住宅抵押贷款的承受能力。 一些 BTL 贷方在计算负担能力时会考虑个人收入，但决定因素通常是租金收入。 购买出租抵押贷款也可能有更高的利率和存款要求。 近年来，抵押贷款人公平对待购买出租抵押贷款经常引起争议。 许多贷方都热衷于让借款人尽可能多地借款。 尽管如此，借款人仍需注意不要过度扩张，尤其是当一些贷方提高 BTL 利率时。 最后但并非最不重要的一点是，与住宅抵押贷款不同，购买出租抵押贷款不受金融行为监管局 (FCA) 的监管。
我需要买房出租吗？
如果您想购买出租物业并需要抵押贷款，则需要购买出租抵押贷款。 购买出租抵押贷款通常需要比住宅抵押贷款更高的首付，而且贷方通常只贷出房产价值的 75%，而不是住宅房产通常需要的 80% 或更多。 这是因为与住宅抵押贷款相比，贷款人对购买出租抵押贷款采用不同且通常更严格的贷款标准。
买房还款抵押贷款
为了降低管理费用并节省税款，大多数房东选择只付利息的买房出租抵押贷款。 如果您想每月减少债务，您可以选择资本偿还抵押贷款。 您将支付更高的每月付款，但您将在期限结束后拥有该房产。
房东需要了解的限制
未经贷方许可，房东不得居住在购买出租物业中，即使他们这样做了，也可能意味着切换到不同的产品类型。 此外，2021 年是房东无法扣除抵押贷款费用的第一年。 相反，他们有权获得 20% 的利息支付税收抵免。
我可以借多少钱？
您购买出租物业的租金收入决定了贷方愿意放贷的金额。 您应该预计租金收入至少比您每月的抵押贷款还款额多 25%。 这些因素决定了您可以从贷方借多少钱。 这种额外的覆盖率可能高达 45%，以确保您能够负担得起购买出租物业。 如果你能证明你的购买出租房产的租金收入可以偿还抵押贷款，那么天空几乎是极限。 许多贷方有最低个人收入要求，除非您从其他来源赚取超过一定数额的收入，否则无论您的投资房产是否是自筹资金，许多贷方都不会批准您进行购买出租抵押贷款。 25,000 英镑的实际收入是一个典型数字。
买房抵押贷款值得吗？
购买出租抵押贷款的投资可能是有利可图的，但将来可能很难转售投资物业（购买出租抵押贷款的主要好处）。 在您采取行动之前，请与抵押贷款经纪人讨论购买出租抵押贷款的利弊。
购买出租抵押贷款如何运作？
大多数买房出租抵押贷款都是只付利息的。 您只需为抵押贷款期限的每个月支付利息，无需支付本金。 短期而言，您可以最大限度地减少每月支出，但您必须有计划在任期结束时偿还贷款或再融资。
首次购房者的购买出租抵押贷款
首次购房者可以获得购买出租抵押贷款——但这并不容易。 投资者可获得的抵押贷款较少，因此您可能需要更多的存款。 此外，您将失去一些首次购买者的优势。 对于首次购房者，如果您不住在您的第一套房产中，则无法享受首次购房者减免。 取而代之的是“搬家费率”，这与非首次购房者为居住所支付的费率相同。购买房屋以供以后居住，同时持有您的购买出租物业将承担全额购买出租/第二套住房附加费。 此外，当您购买自己的第一套房子时，贷方将评估您的购买出租抵押贷款的任何未偿债务。
您可以拥有多少个“买房出租”抵押贷款？
拥有四处或更多房产的房东称为投资组合房东。 由于银行 英国 根据 2017 年 XNUMX 月的规定，这些投资者发现获得额外资金更具挑战性。 过去，投资组合业主在申请借入更多资金或转按投资组合中的房屋时，可以提供其损益数据。 如果您的投资组合被大量抵押，可能更难获得额外资金。 申请融资时，您需要出示抵押贷款详细信息、现金流量预测和商业模式。
最大投资组合规模和 ICR 增加
一些贷方对投资组合房东施加了额外的限制。 根据您拥有的房产数量，一些贷方在您的投资组合中拥有最大数量（最多 10 个是最常见的）。 相比之下，其他人使用不同的 ICR 和代表性利率。 贷方还可以对整个投资组合的最大贷款价值比 (LTV) 施加限制（例如，65% 或更低），或者要求投资组合中的所有物业具有相同的内部资本比率 (ICR)。
买租税变化——你需要知道什么？
2017 年 2017 月的税收变化导致许多房东合并他们的投资组合。 在 100 年 XNUMX 月之前，您可以从租金收入中扣除 XNUMX% 的抵押贷款利息，从而为房东留下优惠的税单。
2020 年 20 月，政府逐步取消了购买出租抵押贷款税收减免，取而代之的是 20% 的税收抵免。 缴纳所得税的房东将无法再从税单中扣除成本，只能获得抵押贷款利息成本的 XNUMX%。
房东的购买出租税收减免
根据您的情况，您可能会节省很多钱。 如果您的投资组合是通过有限公司经营的，主要的税收减免是要求抵押贷款利息作为业务费用。 如果您是较高或额外税率的纳税人，有限责任公司所有权可能会降低您的税收。 如果您打算将财产交给家庭成员，您也可以减轻遗产税减免。
公司税率与个人税率
拥有房产的房东的税率为 20%，介于 12,571 英镑和 50,270 英镑之间，40% 介于 50,271 英镑和 150,000 英镑之间。 收入超过 150,000 英镑的额外税率为 45%。 在 12,570 年 2026 月发生变化后，个人免税额（最高 2021 英镑）和更高的税率起征点将保持不变，直到 19 年。主要公司税率为 2017%，自 2023 年以来一直如此。到 25 年 250,000 月，最高公司税率将提高至 XNUMX%（利润超过 XNUMX 英镑）。
购买出租物业的资本利得税
如果房东出售他们的房产，他们将不得不支付高于目前 12,300 英镑的免税额的资本利得税 (CGT)。 如果您通过有限公司拥有您的财产，您将不必支付 CGT，但您必须支付公司税，因为它被认为是“盈利”。 根据您期望从销售中获得多少利润，支付 CGT（并从免税津贴中受益）或公司税更便宜。
如何经营成功的买房出租业务
购买和出租房产可能非常危险。 您在投资房地产之前获得的知识越多，它就越有可能获得回报。
研究市场
睁大眼睛投资房地产，并意识到缺点和好处。 关注相关的社交媒体账户和频繁的房地产新闻，了解与投资相关的所有信息，从而在您的“买房出租”业务中取得更大的成功。 当您掌握不同领域的租金收益和潜在增长时，您可以决定在哪里投资。
找到合适的位置
租房者在寻找位置时会考虑某些事情，因为您需要知道他们想要什么。 投资在火车站或地铁站附近的房产，这更有吸引力 伦敦 专业人士。 您正在考虑投资的附近是否有学校、绿地和餐馆？ 这些都是您应该考虑的所有其他重要方面，因为它们是您的财产价值的一部分。 再生区是很好的买房出租地点，因为它们比伦敦市中心便宜。 资本增长仍然保证了利润。
聘请一个好的出租代理
当您确定了您打算在哪里进行“购买出租”投资时，接下来就是聘请信誉良好的出租代理。 这一步在成功的“买房出租”业务中的重要性怎么强调都不为过。 物业是一项艰巨的工作，需要承担许多责任，包括租户、健康和安全法规、消防安全法等等。 通过与出租代理人合作，您可以让自己放松下来，让一切看起来都不那么不堪重负。 为了保证更轻松和更专业的体验，请确保您的租赁代理已在住宅租赁代理协会注册。
房东保险
在购买房东保险时考虑这些因素。 确保您的保险单包括公共责任险，以便在配件故障或维修不充分造成损坏时进行索赔。 这一步的重要性怎么强调都不为过。 即使您聘请了代理人，您最终也要对您的财产及其租户负责。
准备好
最后但并非最不重要的一点是，您需要为投资房地产后可能发生的任何事情做好准备。 您的房客不会害怕在黎明时分与您联系，以解决钥匙丢失和锅炉损坏等紧急情况。 在这种情况下，建立一些可靠的连接，例如杂工，将使您的生活更轻松。 他们很乐意尽快解决任何问题。 为确保您永远不会措手不及，请准备一笔应急基金，并每月预留至少 10% 的租金用于必要的维修。 至少每六个月检查一次您的财产，如果有小问题，在它变成更大的问题之前解决它； 这将有助于让您的财产和租户满意。 如果您想长期留住您的租户，您不能在投资并找到您的租户之后就忘记您的房产。
